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Airbnb in 日本:在火山上跳舞

前两天写了一篇「为什么 Uber 在日本市场做的不好」,今天我们再聊聊Airbnb。

大势所在

在聊到 Uber 的时候,我说,Uber 在日本实在是不占天时,被各种势力各种虐。但是 Airbnb 不一样。Airbnb 一直享受着日本政府的「观光立国」路线的甜头。

看一个日本政府“观光立国”的政策及法律准备的时间线,就能明白:

  • 2003年1月,小泉纯一郎总理提出「观光立国」
  • 2003年4月,开始 Visit Japan 的试点
  • 2006年12月,「观光立国推進基本法」成立
  • 2007年6月,日本政府主导了「观光立国推進基本計画」
  • 2008年10月,日本政府在「国土交通省」下面设置了直属行政单位「日本政府观光厅」,统辖了1964年成立的「观光局(JNTO = Japan National Tourism Orgnization)」
  • 2009年7月,开始发行针对中国人的观光签证
  • 2013年12月,全年1300万游客目标达成
  • 2014年6月,确立2020年实现全年2000万游客的目标
  • 2015年12月,全年接待1900万游客
  • 2016年3月,修改2020年全年游客目标至4000万,修改2030年目标至6000万人
  • 2016年12月,全年接待2400万游客,提前实现2020年2000万游客目标

上面这样一个国策的制定和执行过程,正好让2008年成立的 Airbnb 得到了在日本发展的舞台。因为,在制定这样的政策之前,2003年日本全年的海外游客不过500万人,以国内旅行消费为主要对象的日本国内旅馆业的客房数基本上不需要为海外旅客作出特别的调整。


看了上图就可以明白,短短的13年后,旅客数量增加了1900万,消费金额从不足日本消费的一个零头到2015年消费金额为日本国内消费金额的18.4%。日本的观光立国政策是非常成功的。

2009年日本政府开发了针对中国人的旅行签证,从此中国人到日本来玩,就成为中产阶级的一种时尚。日本驻上海总领事馆1月24日公布数据称,2016年一年间签发的访日签证数量较上年增加12.9%,达到约174.85万件,创下历史新高。

访问日本的游客剧增,导致国内的客房,消费设施等各种不足。这就是目前的大趋势,这个大趋势还会继续维持,还有几年的红利期。

顺势而为

Airbnb 2008年在美国创业,正式在日本设立办公室是在2014年5月。在日本提供房源的人其实最早在2009年左右。正好顺应了日本政府的「观光立国」政策,所以虽然很长一段时间没有在日本设置办公室,但是日本市场一直都在稳健的成长。这个过程中,和 Airbnb 在世界各地遇到的法律情况一样,各种现有势力的抵制。

在日本经营一个旅馆,需要旅馆经营的一个许可。政府发行的这个许可,有很多条件,包括房间的设施构造需要满足一个基本安全,消防标准,房间的换气,采光,照明,防湿,清洁等卫生标准。还要接受地方政府環境衛生監視員的突击检查。

这些都会被折算成成本

而 Airbnb 这样的共享经济避开了这些成本,当然能比普通的旅店便宜。这个逻辑看到了,又加上 Airbnb 实践的非常成功。于是,日本市场迎来了几个重大的变化。

中国人的涌入

这里涌入的可以分这样几类:

  • 拷贝了 Airbnb 模式的中国产的平台
  • 来自中国的房东
  • 来自中国的游客

从上面的图可以清晰的看到,华语圈(中国,香港,台湾)的访客,已经占了50%以上。只要服务好这50%的用户,足以养活很多公司。

目前在日本市场上的产自中国的类 Airbnb 的服务,随便列一个不完全清单,即可看到这样一些公司:途家,自在客,住百家,大鱼,AsiaYo,小猪短租,蚂蚁短租,携程等。

大部分的平台不会自己亲自动手准备房源,所以房源严重依赖现有的房主。国内目前房价高企的情况下,有很大一部分人,有能力,有意愿来投资海外的房地产。更重要的是,在这个投资房地产的过程中,赚钱效应产生,并且被房产中介吹嘘的非常大。

房东的苦恼

日本的房价以东京大阪两地为最高。但是经历过泡沫时代的日本,房价已经大不如前。相比较国内的房价,2014年的时候,北上广深的一间100平米的房子,动则500万人民币左右,这个价格,在日本东京可以买到相当好的地段上的相同面积的房子(考虑朝向等因素后,面积会有所下降)。所以2014年开始,大量的中国游客伴随着大量的资金一起进入了日本,在日本各地卖房子给中国人的中介基本上都赚钱了。在1000万日元~5000万日元,也就是人民币60万~300万之间的房子卖的非常好。做房产中介的一个朋友,经常在朋友圈晒超过1亿日元(600万人民币)以上的交易。

日本的房地产另外一个特点是租售比非常不错。一间300万人民币,80平米的房子(注意是使用面积80平米),每个月的租金可以达到1.2万人民币左右(地段不同,略有涨跌)。20平米的单身公寓,售价在60~100万人民币左右,月租为3000~5000人民币左右。售租比达到了200左右,也就是说17年左右收回成本。这是国际上公认的一个具有良好的投资价值的房地产的售租比。

但是这看似不错的售租比,挂到 Airbnb 以后就更加不一样了。一间交通便利的,可以容纳4~6个人的80平米的房子,在 Airbnb 上可以产生出1个月2万~3万人民币的收入,甚至更高。以中位数2.5万的月收益x12个月=30万人民币,售租比可以到120左右。10年即可收回购房成本。

现在这个时间点的问题是,2014年以后的这波行情已经过去,东京的房价平均涨了10%以上,热门地段的涨的更高。一些人想做房东而不得。

而买到了房子的人,也在面临着人不在日本,无法及时维护,清扫,整理房间的问题。这个问题倒是好办,很多的代办公司应运而生。最大的问题来自物业的反对和法律的限制。所以只要买到了合适的房子,并且拿出来做 Airbnb 的人,几乎都是赚钱的。

管理组合的挑战

日本的物业叫做「管理組合」,如果把房子拿来做 Airbnb,日本人管这种行为叫做「民泊」,因为每天不同的人的进进出出,对物业的职责所在的安全,造成了巨大的挑战。客人如果有些吵闹的举动,还会影响其他居民的夜间生活等。客人如果不懂如何处理垃圾,又是另外一个头疼的问题。物业普遍的认识是,那自己的房子做 Airbnb 的人,其实是占了其他居民的便宜。

对这样一个挑战,其实物业都没有什么好办法。从它们的利益角度出发,合理自然的决定就是禁止住户把房子拿出来做 Airbnb。先前物业条款里有的,那么就严格执行这个限制,没有的,则通过住户公决,加入这样的条款。一了百了。但是2017年正式通过了180天限制的法律以后,物业和这个法规如何影响民泊,还要继续看。

180天限制的出台

2016年6月安倍政府提案,2017年3月10日通过的法律《住宅宿泊事業法案》,这个法案用最简单的一句话说,就是「搞民泊可以,但是得登记,接受管理,而且一年不得超过180天」。Airbnb 已经在2017年2月21日对应了这个法规。途家在2017年2月设立了日本法人,3月上线了日文页面,目前对180天法规的对应还没有看到消息。

Airbnb 上,只有15%的房子一年能租出去180天以上。这个法规的出台,对那些没有租出去180天的房子将是一个好消息,各大平台将争取把15%的优质房源的多余流量将在平台内分解。

而对这个法规对应的最大的问题就是跨平台的180天统计。在政府没有提供这样的统计口径之前,看各个平台之间如何抱团解决这个问题吧。

在火山上跳舞

访日游客增加的趋势短期不会变,住房短缺的情况短期也不会变,Airbnb 和类Airbnb 的服务还能继续跳舞。但是法规的严格化,会给平台,房东,游客都带来一定的挑战,和现有的旅馆业如何争夺客源的挑战也是显而易见的。

所有人都在跳舞,在火山上跳舞

京都的伏見稲荷大社